所見即所得 現房銷售時代加速到來

　　記者 孫蔚

　　“這個項目現在基本是現房了，購買者對哪個戶型感興趣都可以親自看看，所見即所得，這樣看了再買心里也踏實。”11月24日，正在北京門頭溝某樓盤現場看房的劉先生對記者說。

　　近年來，房地產市場迎來了一系列重大變革，其中現房銷售政策的推進備受矚目。今年以來，全國至少有30個省市發(fā)布推進現房銷售試點相關文件，不少城市明確表態(tài)，將向現房銷售逐步過渡，現房銷售時代加速到來。

　　全國多地積極推進現房銷售

　　近日，銀川市九部門聯(lián)合印發(fā)《銀川市關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》，加大現房銷售配套政策支持，明確新出讓土地項目按照不少于30%建筑面積實行現房銷售，鼓勵在建項目未售樓棟實行現房銷售，延長房屋供應時序。

　　不僅是銀川，今年以來，全國至少30個省市發(fā)布了推進現房銷售試點相關文件。

　　江西省九江市武寧縣印發(fā)《關于進一步促進武寧縣房地產市場良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，提出支持商品房現房銷售，積極探索商品房現售試點。武寧縣城市規(guī)劃區(qū)內，自文件印發(fā)之日至2024年12月31日期間簽訂商品住房現售合同且完成契稅繳納的個人，可享受100%購房契稅補貼優(yōu)惠。

　　湖南省衡陽市發(fā)布的《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施（試行）》提出，引導房地產開發(fā)企業(yè)采取現房銷售模式，鼓勵商業(yè)銀行按市場化、法治化原則提高現房銷售項目開發(fā)貸額度、延長開發(fā)貸期限、降低開發(fā)貸利率，對現房銷售項目購房業(yè)主的首套按揭優(yōu)先受理、優(yōu)先審批。

　　遼寧省營口市對現房銷售表現得更為積極，該市相關部門發(fā)布公告稱，為防范化解房地產市場風險，推動房地產項目“去庫存”“去爛尾”“去存量土地”和“保交房”等工作，計劃從2025年起對新掛牌土地及已供地未辦施工許可項目，全部實行現房銷售。

　　一線城市中，北京在土地競拍時已經試點要求部分地塊進行現房銷售；深圳土拍也開始出現“競現房銷售面積”條件，甚至全部現房銷售地塊。比如，10月8日以66.65億元成交的機場東A219-0080居住用地，其樓面價為每平方米2.3萬元，該地塊是今年深圳市場第三宗全現房銷售地塊，將采取全現房銷售方式，實現“交房即拿證”“所見即所得”。

　　現房銷售占比逐步提高

　　“自1994年11月《城市房地產管理法》頒布以來，內地期房銷售模式已經實行了30多年，該制度在減輕房企資金壓力、促進房屋市場活躍等方面發(fā)揮了積極的作用。”易居研究院副院長嚴躍進對記者表示，隨著2022年部分房企爆雷現象的出現，關于期房的交易風險越來越受到人們的關注。2023年以來，各地方政府主要是從防范爛尾樓風險、防范房企金融風險蔓延等角度出發(fā)，對現房銷售這一房地產發(fā)展新模式進行了積極探索。

　　中國房地產業(yè)協(xié)會副會長丁祖昱對記者表示，目前現房銷售的推進速度比想象中要快。

　　根據國家統(tǒng)計局數據，2024年1—9月，全國商品住宅現房銷售面積達到1.56億平方米，而同期全國商品住宅銷售面積為5.88億平方米，現房銷售面積占比約升至26.5%，較2023年末約增長7.8%。

　　數據顯示，近10年來，現房銷售的價格整體低于期房價格，尤其2022年以來，兩者價差逐漸拉大�？硕�瑞研究數據顯示，2024年前8個月，商品住宅期房銷售均價為10984元/平方米，而現房價格比期房低了23%，為8463元/平方米。

　　對此，丁祖昱表示，從現房銷售價格可以看出，當前一些現房房源是由期房時期滯銷的房源和尾盤轉化而來的，進行了降價銷售，并非開發(fā)商主動選擇現房形式，這是推動現房銷售占比走高的重要原因。

　　“房地產開發(fā)需要2到3年的時間周期，因此目前絕大多數的現房銷售試點項目還在建設施工階段，預計到2026年左右，將迎來現房試點項目的集中入市高峰期。”嚴躍進表示，預計屆時現房銷售在市場中的占比將進一步增加。

　　現房銷售模式仍存挑戰(zhàn)

　　現房銷售，即房屋在已經竣工、即將交付的情況下直接售賣給購房者，不再采用預售的方式銷售未建成的期房。這一政策對于保護購房者合法權益、促進房地產平穩(wěn)健康發(fā)展、加快構建房地產發(fā)展新模式具有深遠的意義。

　　近幾年來，關于全面推行現房銷售的呼聲不絕于耳，那么，期房會退出歷史舞臺嗎？對此，業(yè)內人士表示，現房銷售政策的實施也面臨一些挑戰(zhàn)和困難。

　　丁祖昱認為，現房銷售對房地產企業(yè)的資金實力要求比較高，增加了企業(yè)的資金壓力，需要企業(yè)具備較強的融資能力。同時，各地的市場環(huán)境和發(fā)展階段不同，政策的實施效果也會有所差異，需要根據具體情況進行調整和優(yōu)化。

　　此前，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長董建國曾表示，已有的房地產發(fā)展模式是經過長期發(fā)展逐步形成的，所以新模式的構建需要一個過程，重點之一就是有力有序推進現房銷售，指導地方選擇新的房地產開發(fā)模式，在土地出讓時就約定實行現房銷售，結合實踐制定配套政策。

　　據記者了解，為激發(fā)房企現房銷售的積極性，各地紛紛出臺了各類配套支持政策。在企業(yè)端，針對現房銷售項目提供融資支持、緩繳土地出讓金、簡化審批手續(xù)、規(guī)費稅費減免、允許規(guī)劃調整、支持帶押過戶等，減輕開發(fā)商資金壓力，提升房企現房銷售的積極性。

　　在需求端，主要是以公積金政策傾斜為主，激勵購房者選購現房產品。比如福建省泉州市對使用住房公積金貸款購買現房的，貸款額度可以上浮5萬元；購買現房銷售全裝修住宅的，貸款額度可以上浮10萬元。